住宅ローン審査

住宅ローンの審査基準!落ちる理由はこちら。

当然ですが住宅ローンは多額の融資のため、利用には所定の審査があります。こちらの記事ではその審査について、内容や審査のポイントなどを網羅的に紹介しています。住宅ローン審査の参考にしてください。

住宅ローンの審査には事前審査と本審査がある

住宅ローンの審査は大きく分けて事前審査と本審査があります。
事前審査は仮審査とも呼ばれ、読んで字のごとく、簡易的な審査で、これまでに大きな信用払いの延滞などがないかを確認されます。必要な期間はおおむね3-4日間で、審査されるポイントとしては、完済時年齢、健康状態、担保評価や年収などが主な確認項目です。完済時年齢は、特に多くの金融機関が意識する項目です。これは、年齢が高くなればなるほど、健康上のリスクや収入の安定性の懸念が大きくなることが理由です。健康状態も大きな部分で、これはほとんどの住宅ローンにおいて必須項目となっている、団体信用保険という生命保険の一種へ加入できるかどうかを分けるものだからです。健康上の理由により、こちらに加入できない場合はもちろん住宅ローンの契約もできないため金融機関のチェックも厳しくなります。また、担保評価というのはローンを組む物件の価値評価のことで、こちらが低くなってしまうと(ローン金額との乖離が大きくなると)万一ローン返済が滞った際に物件を売却してもローン金額を回収できないリスクが高まるため、問題となります。

審査で見られるポイント第1位は??

やはり一番大きなポイントは完済時年齢です。基本的には、完済時年齢が70歳を超えるくらいからリスクが大きくなってくると考えられています。

住宅ローンの審査期間

事前審査/仮審査

・3-5日程度
その名の通り、住宅ローンを借りるにあたって基本的な部分が問題ないかの審査のため、一週間以内に結果が出ることがほとんどです。具体的には、年収や勤務先、借金や金融事故(支払いの遅滞や返済不可など)の有無といった部分です。基本的に仮審査は本人の申告を基に進められます。

本審査

・1週間ー10日程度

本審査は、団体信用生命保険という住宅ローン利用者が基本的に利用を義務付けられている生命保険加入のための健康状態の審査や、担保とする購入予定物件の資産価値の算定など、本人の資産や収入面以外での審査を主に進めていきます。そのため、仮審査では基本的に不要となる収入などの各種申告を証明する源泉徴収票とはじめとする書類など、本人の申告以外にも根拠となる多面的な情報が必要となる背景もあり、仮審査より多くの時間が必要となります。

金融機関によって審査基準が若干変わる

大まかな審査基準(審査項目)は統一されていますが、細かな部分に関しては各金融機関で異なる場合もありますので、一社で通らなかったからと言ってあきらめるのは早いと言えます。また、住宅ローンにもいくつか種類があり、フラット35という住宅金融支援機構が民間の金融機関と共同で提供する政府系の住宅ローンは多少審査基準が緩やかな側面があります。

事前審査を通すためにできること

収入や職業、年齢について簡単に申告する事前審査では、購入物件を見誤らないことが一番の審査の近道と言えるでしょう。

本審査を通すためにできること

本審査の際は仮審査での項目に加え、各種書類を提出したり、より詳細に審査が行われます。こちらにはクレジットカードの所有状況や各種借り入れ状況なども確認され、いくらなら貸せるのかを判断されるため、与信枠のあるカードは解約したり、ショッピングローンやマイカーローンは繰り上げ返済をするなど、所得における返済率をできるだけ住宅ローンで占められる様にする必要があると言えます。

返済能力は「年間返済額÷年収」で決まる

住宅ローンにおいて非常に大切な返済能力ですが、返済負担率という上記の計算式によって求められる数値によって判断がされます。具体的には、年収が400万円未満の場合は30%未満、それ以上の場合は、35%未満となることが目安とされています。ただ、こちらはあくまでも目安のため、実際の返済の確実性としては、住宅購入後は育児費用などその他のコストが嵩む傾向にあるため、一般的には20~25%程度に抑えることが非常に大切です。

収入が多ければいいというわけではない

金融機関が住宅ローン契約において非常に大切にしていることは、返済の確実性です。よって、現在の収入が住宅ローン借り入れに対して高いかどうかも大切ですが、それ以上にその収入に継続性があるのかどうか、ということがポイントになります。よって、芸能人やスポーツ選手など、収入は高いものの、持続性に対してリスクが高い場合などは住宅ローンに通りにくくなります。こういった場合は、支払いにおける頭金などの現金の比率を高めることがポイントとなります。

自営業者は地域密着型の金融機関が狙い目

自営業者はどうしても収入が不安定になりやすい側面があり、住宅ローン契約においては不利にならざるを得ません。もちろん、数年に渡って継続収入があり、その継続性がある程度認められている場合はその限りではありませんが、少しでも住宅ローン契約の成功確率を上げるためには、地域密着型の地方銀行や信用金庫、信用組合などがおすすめです。理由は、当該金融機関の根ざす地域における営業の有無を重視している場合も多いため、審査に多少有利になります。また、住宅ローン申し込み者と日常的に取引があるかどうかを重視する金融機関も多いため、そういった金融機関に住宅ローンを申し込むことも有効と言えるでしょう。

共働きなら収入2倍で借りやすい?審査は夫婦それぞれに行われる?

共働きであれば、ペアローンという夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れることのできる住宅ローンの利用や、収入合算ローンと呼ばれる借り入れは1名なものの、その金額に配偶者の収入分をあわせた金額を借り入れることのできる住宅ローンもあります。もちろん、夫婦両名に審査が必要ですが、こういった住宅ローンを利用することで、審査を有利に進めたり、より希望条件に近い物件が購入しやすくなったりします。

提携ローンは審査が通りやすい?

不動産会社と金融機関や、勤務先と金融機関の提携する、提携ローンの場合は、借りやすくなる場合が多いです。基本的に提携ローンは物件の審査が済んだ後で用意される場合が多いため、書類の手続きが簡単だったり、各種手続きの代行など、審査をスムーズに進められるメリットもあります。一方で利用できる物件は事前の審査などの関係から限られてしまうので、希望の物件が見つかり辛い場合もあります。また、不動産会社が手続きなどをしたりする関係上、手数料がかかる場合もあります。ただ、それを加味したとしても、信用が肝となる住宅ローンにおいて、勤務先や不動産会社など一定の信用があるパートナーを活用できる提携ローンは利用する価値のあるものと言えるでしょう。

審査に落ちたらどうすればいい?

審査に落ちてしまった場合ですが、結論から言えば住宅ローンは明確に申し込む金融機関によって難易度が異なるため、難易度の高い金融機関に申し込んだ場合は難易度の低い金融機関に申し込みを行えば良いですし、万一難易度の低い金融機関にも関わらず、審査落ちしてしまった場合においては、他のどの金融機関においても通らない可能性が高いので、その場合は対策を練る必要があります。いずれの場合にしても、少なくとも一社に落ちてしまった場合は、信用情報と呼ばれる、クレジットカードやローンの契約や支払いの記録は必ず確認しましょう。こちらに異動という長期支払い延滞などの金融事故を意味する記載がある場合、しばらくの間は住宅ローンをはじめとする各種ローンの利用はかなり難しくなります。

住宅ローン、いくらまで借りられる?

住宅ローン自体の上限額は下記の通りです。

・フラット35=8000万円
・財形住宅融資=4000万円
・民間銀行=1億円前後(銀行により異なります)

ただ、こちらはあくまでも上限額なので、当然誰でも借りられる訳ではありませんので、実際の個々人に対する上限額としては、住宅ローンの審査において決定されます。

平均値でいえば、住宅金融支援機構の調査によれば、年間収入の6~7倍程度を借り入れる人が多いですが、フラット35などでは最大で9倍前後を借り入れることなども可能です。ただ、繰り返しになりますが大切なのは継続的に返済ができるかどうかなため、無理をして限界ギリギリな9倍などの借り入れなどをしてしまうと、支払いに苦労することは目に見えています。住宅ローンの支払い以外にも住宅購入後はなにかとお金がかかるケースが多いです。慎重に借入額は検討しましょう。

審査に通りやすいのはこんな人

審査に通りやすい人は、

・属性のいい人

安定した収入があり、今後も雇用解除などのリスクが低い、公務員や士業、大手企業勤務など。

・物件の担保価値が高い人

人気物件やブランド物件など、今後も資産価値が下がりにくいと予想される物件を購入予定。

・頭金の現金を多く用意できる人

住宅ローンの借り入れ額が相対的に低く、返済に無理がない。

等が挙げられます。つまり一言で言ってしまえば、金融機関の貸し倒れのリスクが低い人と言えます。この様に住宅ローンを攻略するには、貸す側の金融機関の立場に立って考えると対策や方向性が見えやすいです。

住宅ローンのネット申込と窓口申込の違い

基本的に大手金融機関や老舗金融機関などの老舗企業は窓口での申込、ネット銀行などの新興系はネット申し込みが多いです。それぞれメリットデメリットがありますが、簡単に言えば、窓口申込は手間や手数料などのコストが高くつきやすい分、対面で住宅ローン審査が進んでいくため、交渉の余地があったり、場合によっては審査基準から多少外れてしまったりしていても審査が進められる場合もあります。ネット申込に関しては、窓口と違って手間がかからなかったり、各種コストが低くなりやすいですが、機械的にデータのみで審査が進んでいくため、交渉や審査基準から外れている場合の弁明の余地は残されていません。

住宅ローンになぜ落ちたのかわからないときは

住宅ローンに何故落ちたのかわからないときは、下記の住宅ローンの重要審査項目を確認しましょう。

・住宅ローンの完済時の年齢

完済時の年齢は冒頭でも述べた通り、非常に重要な項目で、完済時年齢が高ければ高いだけ審査通過が難しく、80歳を超えてしまうと現実的にかなり厳しくなってしまいます。

・収入の安定性

収入の安定性に関しては、職種、正社員、契約社員、アルバイトなどの雇用形態や勤務先の財務状況などによって判断がされます。契約社員などの有期契約の場合や勤務先に倒産のリスクがある場合などは、通過しづらくなります。反対に、士業や公務員などの職種であれば収入が途切れるリスクがかなり低いと判断できるため、審査に通過しやすくなると言えます。

クレジットカードや他のローンで滞納

滞納してしまった期間にもよるのですが、3ヶ月以上の滞納をしてしまい、信用情報機関の扱っている信用情報に、異動という記載が入ってしまうと、金融事故として扱われますので、5年前後は住宅ローンをはじめとする各種ローンの利用はかなり難しくなります。弁護士などを立てて記載変更ができる余地も残されているのですが、費用と時間がかかるため、物件が既に決まったりしている場合は、配偶者など、住宅ローンの申込者を変更するか、その物件は諦めざるを得ません。

借入れ予定の額と収入の釣り合い

こちらはシンプルな問題ですが、収入の8倍以上など、収入に対する住宅ローン借入額の倍率が高くなった場合は審査も厳しくならざるを得ず、したがって住宅ローンの通過率も下がることとなります。そもそも、仮に審査が通ったとしても支払いが難しくなる可能性も高いため、借り入れの額は審査の基準内に収めることが大切です。

住宅ローンを申し込む人の健康状態

住宅ローンは基本的に団体信用生命保険と呼ばれる生命保険への加入が義務付けられています。こちらの内容は、住宅ローンの契約者に高度障害を負ったりや死亡した場合に住宅ローンの支払いが全額保険会社から行われ、配偶者などに住宅ローンのなくなった物件が手渡されるというものですが、生命保険のため、健康状態に問題がある場合は、加入することができず、住宅ローンが結果として利用できない、ということがあります。なお、その場合は団体信用生命保険の加入が義務付けられていない、フラット35などを検討すると良いでしょう。

担保にした物件の評価

担保物件の価値が低すぎる場合に関しても万一返済が焦げ付いた際に回収が難しくなってしまうため、審査通過が難しくなります。特にニーズの低い地方などの物件や中古物件などは、担保価値が低い傾向にあるため注意しましょう。

金融機関の対応エリア外での申し込み

大手などでは問題がないケースが多いのですが、地方銀行や信用金庫などは対応エリアが限られているケースもあるため、あまりにも遠方の金融機関に審査を依頼したりすることは避けたほうが良いでしょう。対応できない場合ももちろんありますが、地方銀行や信用金庫などは地域に根ざした活動を信条としており、地域住民の住宅ローン相談などを優先している場合もあります。

住宅ローンの事前審査で落とされる理由

審査に通るために、押さえておきたい五つの基準

事前審査を攻略するためのポイントと必要書類

事前審査に必要な書類

住宅ローンの本審査で落とされる理由

本審査に落ちないためにできること

住宅ローン審査Q&A

・フラット35には審査がない?

・外国人でも住宅ローンを組める?

・審査が通りやすい金融機関はある?

・自営業者は住宅ローンが組みにくい?

・事前審査に通っても本審査で落ちることがあるの?

・ほかのローンを返済中だと不利になる?

・クレジットカードを複数枚持っていると、審査には悪影響?

・たった一度のクレジットカードの支払い延滞でも不利になる?

・団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいい?

・セカンドハウスの場合、審査が通りにくい?

注意!申し込みを連続で行うと審査落ちする可能性も

住宅ローンの事前審査に落ちる8つの理由と対策

住宅ローンの事前審査で落ちる理由

審査で落ちる理由その1:金融事故のブラック情報、クレカ等の支払い遅延
審査で落ちる理由その2:担保割れや返済負担率オーバー
審査で落ちる理由その3:要件を満たしていない

個人信用情報に問題がある

ブラック

クレカなどの支払いに遅れが多い

返済負担率オーバー

担保割れ

申込条件を満たしていない

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