不動産選びのポイント 住宅ローンが通らない 住宅ローンを通す方法

住宅ローンに通らない!?最適な不動産の選び方

住宅ローンがどうしても通らない?

現在抱えているローンや収入、転職のタイミングなどを鑑みて、どうしても通る気がしない。。

そんな風に考える人は実は多くいます。

今回はそんな場合にどうしたらいいのか、また、そもそも価値ある不動産をどの様に選べばよいのか。単刀直入に述べていきたいと思います。

まずはフラット35を検討しましょう。

フラット35は政府系の住宅ローンということもあり、職業や雇用形態による審査が厳しくなく、相対的にローンの通過率が高くなっています。

もしフラット35でも通らない場合は、物件の担保価値があまりに低い、毎月の返済の割合が収入の3割を超えるなど、返済負担率が高すぎる、個人信用情報機関(CIC、JICCなど)に「異動」の記載がある(俗にいうブラックリストです)

などが理由として挙げられます。上記理由には一発NG(異動の記載など)なものと、複合的に重なるとNG(支払いの遅滞、その他の借金)となる理由があり、まずは現状を確認します。

具体的には、CICやJICCと呼ばれる、個人信用情報機関に情報を取り寄せましょう。詳しい方法は別の記事で解説していますのでご参照下さい。

大前提!個人信用情報に問題がない場合

こちらから先は個人信用情報に傷がない場合です。万一「異動」の記載があり、ブラックリストに入ってしまっている場合、ローンを借りるのは非常に難しいです。現状の借金を解消後、抹消期間である2-5年を待ちましょう。落ち込んでしまうかもしれませんが、その間にローンの頭金を貯めたり、貯金体質へ体質改善を行うことも今後の人生において非常に有用であると思います。それらを楽しむコツは下記へまとめています。ぜひご覧ください。

さて個人信用情報が問題なかったら、物件の担保価値が怪しいので、住宅ローン金額の再設計や物件の選び直しをしましょう。

せっかく見つかった物件でローンが通らないのは非常にショックだと思いますし、飲み込むには時間がかかると思います。が、現実を受け止めないと先には進めません。大人気アニメ、鬼滅の刃でも、富岡義勇に妹の殺害をやめてほしいと願った主人公、炭治郎が富岡氏に「生殺与奪の権を他人に握らせるな!」と怒られています。少しわかりづらいですが、これは人生の主導権を他人に握らせるな。という意味です。(生死の決定権を他人に委ねるな。という意味ですが、平和な現代ではニュアンスが少し異なります)あきらめて投げやりになった瞬間、主導権を他者や世の中に握られてしまいます。あきらめず、前向きに打開策を探りましょう。すでにこの記事を探して、お読みになっている時点であなたには打開する力があります!

さて脱線しすぎましたが、物件の選び直しですね。一口に不動産物件と言っても、その構成要素は多数あり、特に影響を与えているのが物件の立地や築年数などの構成要素です。

要はそこを見直すことで、あなたが住宅ローンを組むにふさわしい、価値のある物件を探しましょう。ということですね。

物件の構成要素は詳細にお話しする必要があると思うので、下記にまとめます。

不動産物件の資産価値を構成する要素

まずは大前提ですが、不動産は2つとして同じものがありません。

また、買い手と売り手がいて、交渉を経て初めて売買が成り立ちます。

その前提を踏まえた上で下記が大きな要素となります。

① すべての不動産に影響を与える要因〔一般的要因〕

② 特定のエリアにある不動産にのみ影響を与える要因〔地域要因〕

③ 各不動産における個別の要因〔個別的要因〕

①一般的要因は、世界情勢も含めた、政治、経済の状態や、法制度、人口動態や社会動態、気候等、国全体の不動産に共通する要因です。基本的に都心や通勤に便利な人気エリアでは土地の価格は上がり続けていますし、人口が減ってしまったりしているエリアでは下がっていくのが一般的です。一方で建物の価値は残念ながら経年数に応じて下がっていくのが一般的で、上がっていくことはあまりありません。簡単に言えば、建物価格は新築したタイミングが最も高い金額で、年数を過ぎると建物価格がゼロに近づいていきます。またここで大切になってくる考え方が一つあるのでご紹介します。それは再調達原価です。具体的には、今この建物を新しく建築したらいくらの価値があるのか。という考え方です。当然といえば当然ですが、物件を立てるのに必要な人件費や、建材の価格も世の中の動きに応じて変化していきます。それらを今の価値に換算して求めていきます。建築費などは右肩上がりで上がっているので、経年数とその分相殺されます。そのほかにも建築単価の求め方など、様々な指標がありますが、わかりづらくなるため、細かな費用の算出は割愛します。

②地域要因は、都道府県や市区町村等地方自治体単位で制定される条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因です。ただし、同じ自治体内でも、住宅が集積している住宅地域なのか、商業施設が集積している商業地域なのか、工場や倉庫が集積している工業地域なのかによって、同じ要因でも価格に影響を与える度合いが異なるものもあります。さらに、住宅地域でも、戸建住宅が多い地域とマンションが多く見られる地域では価格に影響を与える要因と度合いは異なります。商業地域でも、昔ながらの商店街、一部上場企業のオフィスビルが集まっているような地域、郊外の幹線道路に量販店やガソリンスタンド、ディーラー等の駐車場が多い店舗が並んでいるような地域では異なります。工業地域でも、大企業の大規模工場が集積するような地域と家内工業的な小規模工場が集まる地域では異なりますし、工場が集積する地域なのか、倉庫が集積する地域なのかによっても要因は異なります。こちらはわかりやすく言うと、①の要因をもうちょっと細分化したイメージで、そのエリア特有のものを指します。具体的には街路樹の整備や道路工事など、そのエリアの住みやすさがどうなっているのか、ということがポイントです。ここはご自分で生活する場合により密接に暮らしやすさに影響すると思うので、イメージがしやすいかもしれません。スーパーの近さや、学校の近さ、治安などもこちらですね。

③個別的要因は、その不動産特有の要因です。土地だけの要因、建物だけの要因、土地と建物一体としての要因がありますが、更地ではなく、土地と建物一体の場合には、建物の種類(一戸建なのかマンションなのか、住宅なのか店舗なのか事務所なのかなど)によって要因や価格に与える影響の度合いが異なります。こちらはあまり勘案しなくてもよい部分です。というのも、この部分を参考にマンションなのか戸建てなのかなどを考え直すのは現実的ではないためです。目的に応じて暮らす環境は選ぶべきですよね。

 

細分化した不動産の資産価値の考え方(構成要素)

こちらでは最適な物件を選ぶにあたって、妥協できる点、そうでない点など、ある程度的を絞って検討するために、物件を構成する(価値を左右する)要素を列挙していきます。

・築年数

一般に築20年で建物価値が無くなってしまうと言われています。
ただ、リノベーションした物件や給湯器や外観など、経年劣化しやすい部分の定期メンテナンスが行われている場合などは別で、実際の価値が高まっている物件や下落幅の小さな物件もあります。一概に経年数での判断というよりは。どの様に扱われてきたのかがポイントになっているともいえるでしょう。より適正な価格での売却にはメンテナンスの履歴を取っておくとよいです。

・地域

文字通りどの様な立地に物件が建っているかという部分です。病院や学校、買い物など、日常生活が送りやすいかどうか。また、住宅街として整備されていたり、広い歩道が確保されているなど、左記の生活が安全かつ快適に送れるかどうかなどもポイントです。有名校や進学校の有無など、場合によっては学校が近隣かどうかだけではなく、どの様な学校があるのか、などがポイントになることもあります。最後にそもそものところで、商店街にあるのか、工場地にあるのか、住宅街にあるのか。といった街区の区分も大きな要因です。暮らしやすさ、快適さと言い換えて間違いないでしょう。

・都心までの距離

都心までの距離は言うまでもなく近い方が価値が高まりますが、その分購入価格も高くなります。将来の売却益まで考えないのであれば、ある程度のところで妥協するのも必要です。ただ、貸したりすることも検討している場合は、都心への距離もさることながら、都心へ通勤のしやすさを考えるとよいです。物理的な距離はどうにもなりませんが、急行停車駅かどうかや、駅は遠いものの、ターミナル駅へのバス停が近くにあるなど、それなりに暮らしやすいエリアには特徴があり、家賃や購入相場も高止まりしていることが多いです。

・最寄駅までの距離

駅から近ければもちろん資産価値も高いですが、遠くても駅までバスなどの交通手段があれば多少条件は緩みます。
駅から近いほど希少で資産価値が高いため、売りやすく貸しやすいのは一戸建てマンションも同じことです。

ただ一戸建ての場合はどうしてもバス便を使う必要があるなど、駅から離れた立地の物件も多いので、そうした物件はバスの運行頻度もチェックしておく必要があるでしょう。

バス便が発達した地域であれば、雨の日でも歩く距離が短くなるなど、駅徒歩圏内の物件並みに暮らしやすいケースもあります。

深夜バスが運行されていれば、帰宅が遅くなりがちな人の候補にもなり、資産価値の面でもプラスです。

 

・日照・通風

周囲に日照を遮る建物があるかどうかが評価の分かれ目になる場合があります。

日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合がポイントになります。

しかし、周囲に建物が密集していて「暗い」場合でも、リノベーションで採光計画を見直すことで解決できる場合が多くあります。

また、「暗い」→「明るく」だけでなく風の通り具合もリノベーションで解決できるケースが多くのあるので、将来の資産価値を考えてリノベーションの時に採光計画や通風計画を見直しておくのも良いかもしれません。

 

・土地形状

整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる場合があります。
土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、価値が下がりにくいと言われています。

一方、土地のカタチがいびつな場合は効率よく利用できないと判断されてしまい資産価値が上がらないケースもあります。

しかし、その分買う時に安く買えるというメリットもある為に一長一短ですね。

 

・素材

建材の素材によっては価値アップの可能性があります。
中古住宅を買ってリノベーションする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースもあります。例えば無垢の木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれません。売る人と買う人の好みが合致すれば、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできる場合も考えられます。そうした視点で、リノベーションの素材を検討してみてもいいでしょう。

 

・住宅機能

住宅性能を上げるリノベーションがおすすめ。
耐震性や断熱性などの性能が高ければ、建物が古くても将来の査定時にプラスの評価につながるかもしれません。特に築年数が古く耐震性に不安がある場合などは、診断や補修をしっかり行うなどしてリノベーション時に性能アップを行う事は、資産価値の向上につながります。

しかし、耐震補強工事や断熱工事などは、高い技術と経験が求められます。

その為、戸建てリノベーションの経験が豊富なリノベーション会社を選ぶようにしてください。

 

・メンテナンス

入居後は常にメンテナンスを心がければ価値が維持されやすい
一戸建てもメンテナンスの状態が良ければ、築年数が古くても売却価格に100万円~200万円程度の上乗せが可能です。

入居後もメンテナンスの履歴を残しておくことが、今後はますます重要になるでしょう。

 

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