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住宅ローンが通らない。物件の担保価値が低い?

住宅ローンに通らずお困りのあなたへ、物件の担保価値が低すぎて通らないケースをご説明します。

物件の担保価値とは

まずそもそもの物件担保価値についてご説明します。

・住宅ローンの金額決定ロジック

住宅ローンの金額は借り手の属性と物件の担保価値によって決まります。万一、ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関はその物件を売却することで、ローンを回収しないとなりません。つまり、物件の担保価値が低い物件の場合はローンが通りにくくなったり、通ったとしても低い金額となってしまったりします。

物件担保価値の決定ロジック

・取引事例比較法

対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、必要に応じて補正や修正を行い、地域要因や個別的な要因を含めて比較評価する方法です。比較対象とならないので、売り急いだ物件や、投機的な物件はサンプルから排除して考えます。特に中古住宅の評価に使われる方法です。評価する鑑定士によって評価内容に差分が生じるものの、一般的な価値算出の方法です。参考として国土交通省が不動産の取引価格情報の公表をしていたりします。

・収益還元法

対象不動産の家賃(収益)から計算する不動産評価方法です。対象不動産が生み出すと予測される純利益と、現在の価値を総合して算出する不動産の価値を合わせて計算します。投資用の収益物件を査定する時に用いられることが多いです。稼ぐ力を評価するので、その他の評価方法で評価が高い物件でも、収益性に難があれば低く見積もられます。

・原価法

担保となる不動産の再調達原価をもとに対象不動産の資産価格を求める方法です。方法としては、まず再調達原価を算出し、建築後の経過年数による減価修正(価値の低下を加味し評価する)し、現在の不動産の価値を算出します。評価対象が建物、または建物の土地の場合に用いられる方法です。この手法による価格は積算価格と呼ばれ、金融機関で指標とする最もポピュラーな評価額はこの「積算価格」です。一般的には、積算価格が融資基準額と言われています。

・積算価格の決定方法

積算価格は、土地と建物をそれぞれ個別に評価し、合わせた価格を求めます。

計算式は下記の通りです。

積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)
(単価と耐用年数、残存年は、物件の構造によって異なります)

・積算価格算出例

実際の算出例です。下記の区分マンションの例で積算価格を求めてみます。

・敷地面積1,175m2(土地の持ち分264/40,000)
・築年数10年
・専有面積25m2
・相続税路線価50万円
・RC造(再調達価額20万円)

土地の積算価格
路線価50万円×土地面積1,175m2×持ち分264/40,000=387万7,000円
建物の積算価格
再調達価額20万円×専有面積25m2×残存年数37年(法定耐用年数47年―築年数10年)/法定耐用年数47年=393万6,000円
物件の積算価格
土地の積算価格387万7,000円+393万6,000円=781万3,000円

住宅ローンは家ではなく、人に貸す?

住宅ローンを支払うのは人なので、その人がどんな属性(信用があるかどうか)なのかを見極めて金融機関はローン契約の是非を判断する。これは正しくもあり間違いでもあります。理由としては、物件の価値の観点が抜けているからです。ただ、物件の価値というのは、地価や駅までの距離や物件特徴といった付加価値から、算出方法がかなりロジカルにされており、よくも悪くも販売価格から逸脱しているケースは少ないのです。そのため、現代においてはこれはかなり正解に近い考え方といえます。

担保評価作業の流れ

・土地の担保評価

路線価の○○%(現在では約60~80%程度)とする金融機関が多いです。ただし、中には時価の50%までと厳しく算定するケースもあります。また、一般に広く知られていて批判も多いのが、建物が木造戸建の場合です。どのような戸建であっても木造であれば一律20年で価値ゼロと算定されるため、築10年では新築当時の50%、築15年では25%の価額で算定されます。20年で価値ゼロなので、1年で5%ずつ一律に価値が低下する計算ですね。
実際には築20年を超える木造戸建であっても建物の価額を見て担保評価している事例もありますが、やはりこの商慣習は多くの事例で採用されており、事実上木造戸建は20年で価値ゼロ=「ゼロ円」になると考えておいてほぼ間違いありません。中には築20年を待たずに価値ゼロと算定されるケースもあります。もちろん物件ごとに一つ一つ判断しますが、大まかなロジックはこちらで述べて通りで大きくずれるケースはあまり多くはないでしょう。また、長期固定の住宅ローンに関しては、住宅ローンが実行された後は債権を住宅金融支援機構に売却してしまうため、貸し倒れのリスクを免れることができます。そのため、機械的な算出方法が取られていることが多いと言えるでしょう。

新築の分譲価格は広告費が差し引かれる?

こちらの答えはNOです。新築分譲は広告費などは無視して考えるため、販売価格=物件価値として計算されます。あくまでも不動産の価値が販売価格ということですね。

中古住宅の販売価格と資産価値

中古の場合は基本的には販売価格が売主の希望金額であり、市場価値そのものではないため、基本的には7~8割程度の試算がされることが多いです。しかし、最近では借り手が減っているという背景やローンの借り手の属性を契約条件として重視しているのか、販売価格を資産価値としてみなすケースもでてきています。この場合では、考え方によっては物件の金額すべてを住宅ローンでまかなえることとなります。(住宅ローンの手数料、仲介手数料など諸費用はもちろん必要です)

銀行・金融機関が融資を行う際の重要な審査項目

・健康状態

健康診断の結果などで問題ありません。

・借入時年齢

完済時年齢がポイントで安定した収入があれば若くても問題ないです。

・完済時年齢

80歳を超えると極端に通る可能性が低くなります。

・担保評価

物件の価値。いざという時のため、住宅ローンの7~8割の評価額は最低でも必要です。

・勤続年数

3年未満だと不承認の可能性が高まりますが、場合によっては1年未満などでも通過します。(キャリアアップや士業への転職など、待遇が改善する場合)

・年収

300万円以下だと通過率がぐっと下がります。雇用形態などを含め、安定しているかも重要です。

・連帯保証

万一の際の補償になるため、あくまで副次的なものとなります。基本的には保証料を支払って、保証会社を利用します。

担保物件の評価方法

・販売価格で評価する

大手の不動産会社が手掛けた物件や大手が仲介をしている場合は、信用力や資産価値があり、売却もしやすいため、販売価格で評価されやすいです。

・外部の不動産鑑定会社を利用

売り手が大手でない場合などは、販売価格と資産価値の乖離が多少懸念されるため、外部の鑑定会社を利用するケースもあります。取引事例比較法という、特徴の似た不動産物件を元に資産価値を算出する方法もありますが、同じ条件の不動産は2つとないため、金額に幅が出てしまいがちなのがネックとなります。当然、評価者によっても評価は異なります。

・路線価をベースに評価

不動産鑑定会社を使っていない銀行や、不動産鑑定会社のサービス対象エリア外である場合は、「路線価」をベースに試算することになります。土地は路線価の1.25倍とすることが多いですが、不動産の土地はあくまでも時価であり、路線価がそのエリアの価値を常に正確に反映できている訳ではないため、正確性に難がある場合もあり、その場合は地域に詳しい不動産会社の力を借りたりすることもあります。

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