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住宅ローンが通らない?自営業者の場合

自営業者だと正社員と比較するとローンが通りにくいです。理由としては、収入が不安定でリスクがあると金融機関に見られてしまうことが挙げられるのですが、その対策をお伝えします。

柔軟に対応してくれる可能性の高い金融機関を選ぶ

第二地銀や信用金庫等の柔軟に対応してくれる可能性の高い金融機関を選ぶことは有効です。
フラット35も、ローンを組む方というよりは、物件の担保価値に対してローンを組む格好になるため、また、会社員と同じく前年度の年収でローン属性を判断されるため、収入の安定性に難があると見られても問題になりにくいです。ただ、購入予定物件の耐震性の基準など、独自の審査基準もあるため、注意しましょう。

なぜ自営業者は住宅ローンに通りにくいのか

住宅ローンは会社員の場合は一期分の書類のみで完結するのに対して、自営業者は3期分の書類が必要となります。これは金融機関にとって書類を集めることも手間ですし、審査も情報が多くなる分、厳しくなるため、必然的にローンの通過率が低下します。こういった部分も住宅ローンを貸す側の金融機関からするとリスクやコストパフォーマンスの低下に映ります。低金利で一商品あたりの利益も低下していく中、数をさばかなくてはならない金融機関が自営業者に対して住宅ローンに積極的にならないことはうなずけると思います。また、経営者の場合は収入のみではなく法人の決算書の提出義務もあり、そちらの内容が芳しくない場合は審査に通りません。また、個人事業主から法人成りした場合は、法人としての3年の通期決算が必要で、個人事業主時代の分は含むことができません。

自営業者の住宅ローン審査通過のポイント

・売上ではなく、所得がポイント

節税で所得を低く申告している方もいらっしゃると思いますが、あくまでも売上ではなく、所得で住宅ローンの審査は行われるため、不利になりがちです。

・自宅と事務所兼用であれば住居の広さ半分以上にする

住宅ローンはあくまでも自宅用のローンのため、事務所にはもちろん使えません。ただ、兼用という場合に限り、住宅用の広さが半分以上確保されていれば問題のないケースが多いです。

・審査に通りやすい金融機関を選定する

フラット35は決算書を1期分で問題ないケースがあります

・自己資金は多めに用意する(ローン比率を下げる)

・現在のローン額を減らす

住宅ローン審査の際に不利になる借金や滞納について

・日本政策金融公庫からの借入金

上記は個人信用情報に登録されないと思っている方もいますが、そんなことはありません。政府系のため、基準は民間と比べると緩やかですが、借金は借金です。ただ、フラット35だけは事業用の借入金を住宅ローンの金額とは別で考えてもらえるため、しっかり返済ができていれば問題はありません。

・公共料金やショッピングローンの滞納

こちらも自営業者だと資金繰りの関係などで滞納しがちですが、甘く見てはいけません。お金そのものに対しての姿勢として見られるため、銀行からはリスクとして見なされます。ブラックリスト扱いとなる、「異動」はもちろんのこと、1年に3回以上期日での支払いができていない場合は住宅ローン通過の可能性が大きく下がります。

自営業者の住宅ローンと節税

・とにかく所得を多く残す

住宅ローンを組むことを念頭に入れるのであれば、節税などを目的としてむやみに経費計上するのではなく、手元に所得を多く残すことが大切です。基本的に住宅ローンは3期分で審査されるため、住宅ローン利用を念頭に入れる場合は、納める税金は増えてしまうものの、所得としての額を多く計上しましょう。今後利用できる住宅ローンの価値を考えれば手痛いものではないはずです。

自営業者に対する金融機関側から見た住宅ローンの考え方

公務員や会社員などの給与所得者と比べ、自営業者は「住宅ローンの審査が厳しい」です。その理由は簡単で、安定した収入があるとみなされにくいためです。会社員であれば、よほどのことがない限り、給与が支払われなくなることはないですし、その万一のリスク因子である倒産もこれまでの決算書などのデータからある程度は予測することができます。わかりやすい例で言えば、年収1,000万円を越える様なプロスポーツ選手や芸能人などが審査に落ちるケースは多くあります。これはスポーツ界や芸能界の収入の不安定さが一番の理由ということは想像しやすいと思います。

自営業者の住宅ローン審査ポイント

・安定した収入

自営業者の収入(所得)は、確定申告書で確認され、ほとんどの金融機関では直近3年分を求められます。一部フラット35などは、1期分でよかったり、提出がないケースもあります。
審査基準は金融機関によって異なり、3期の平均額を審査基準にする金融機関もあれば、もっとも低い額を審査基準にするところもあります。一つの金融機関で審査落ちしたからといって他にも通らない訳ではありませんので、万一落ちた際もすぐにあきらめずに落ちた理由をしっかり確認し、再度策を練ることが大切です。また、提出書類の年度に一つでも赤字があると、審査通過の可能性を大きく下げます。単年度で年収1,000万円を越えるスポーツ選手や芸能人でも審査に落ちるのは、この点でマイナスになっている可能性が高いです。繰り返しになりますが、金融機関はとびきり高い不安定な年収ではなく、安定した収入を求めています。また、いわゆる弁護士などの士業や、国家資格である医師などは1年でよいケースもあります。

・事業の継続性

公務員や会社員は、基本的に「勤続年数が3年以上」が住宅ローン審査の基準の一つになっており、自営業者に関しても、3年以上続けていることがポイントとなることが多いです。また、3年以上続けているだけではなく、赤字になっていないかなど、事業の健全性も見られるため注意しましょう。ただ、上記した様にフラット35などはその限りではありません。また、余談ですが、会社員なども転職3年経過していない場合でもキャリアアップの転職(同業界)や仕業への転職では年収が減ったり、早期退職のリスクは低いとみなされ、ローン審査に通過するケースも多くあります。

・他のローンの借入額や遅延履歴

給与所得者も自動車ローンやクレジットカードの分割払いなどの借入額が審査基準の一つであり、借入額の重要な決定要素になりますが、自営業者の場合もそれは重要ですが、加えて、事業資金として金融公庫などから借り入れしている方もいらっしゃると思います。こちらももちろん期日通りに返済を行っているのはもちろんのこと、収入に対する借入額に応じて住宅ローンとして借り入れられる金額が減少してしまうので、注意しましょう。また、その他の信用払い(ローン支払い)で滞納履歴のある方は、審査に落ちる可能性が非常に高くなります。これにはローンだけでなく、税金や健康保険料も含まれます。なお、これらは金融機関では提携している信用情報を管理する団体(CICやJICC)からの情報取得や納税証明書などから簡単に知ることができてしまいます。隠すのではなく、そういった履歴を残さない様にしましょう。

自営業者の住宅ローン奥の手?不動産担保ローンについて

・不動産担保ローンとは

不動産を担保にすることは住宅ローンと同じですが、利用者の条件やローン内容の特徴などが異なります。例えば、不動産担保ローンは、審査内容としてその他の住宅ローンの様に人物面(安定した収入や個人信用情報)をメインに審査されず、不動産の担保評価など、建物面を中心として、毎月の収支などの人物面はあくまでも補完材用として判断してくれるので、収入の安定しない自営業者にとっては、検討しやすい場合が多いです。

・不動産担保ローンと住宅ローンの違い(メリット/デメリット)

団体信用生命保険が不要なケースがある

どちらともいえません。健康状態に不安があったり、健康状態が理由で住宅ローン審査落ちした場合にも検討しやすいですが、万一のことがあった際に団体信用生命保険は有効。

保証会社の利用が不要

どちらとも言えません。保証会社の利用は利用料がかかったり、デメリットもありますが、探すのが難しい連帯保証人を見つけずに済むことはメリットです。また、保証会社の利用は手数料も多くかかるため、それが不要なこともメリットと言えるでしょう。

金利が住宅ローンより高め

デメリット。単純にコストが増加します。ただ事業用ローンよりは低いため、住居兼事業所であれば検討の余地はあると言えるでしょう。

頭金が3〰4割程度必要(住宅ローンは最低1〰2割)

どちらとも言えません。住宅ローン契約のハードルは高いと言わざるを得ませんが、もし借りることができれば月々の支払いを抑えることができます。ただ、金利は住宅ローンよりも高めとなっており、注意が必要です。

住宅ローン控除がなし

デメリット。住宅ローンではないので当然ですが、各種控除は期待できません。

自営業者の住宅ローンまとめ

一般的な会社勤めの方と比較し、自営業者の方の住宅ローンは審査が厳しくなる傾向にあります。それは収入の不安定さが大きな理由なのですが、1期分の確定申告で審査してくれるフラット35など、柔軟に対応してもらえる住宅ローンもあるため、活用することで少しでも良い条件で住宅ローンを借りましょう。

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