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住宅ローンが通らない。リバースモーゲージ(リバースモーゲージ型住宅ローン)とは?

この記事ではリバースモーゲージについて解説します。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージの仕組み

まず、リバースモーゲージの仕組みを解説します。リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。なんといっても借入人が死亡したときのことを考えているローンですからね。リバースモーゲージは、直訳すると「リバース=逆」「モーゲージ=抵当・抵当権」という意味です。住宅ローンは、一括で受け取った融資額を月々返済していき、最終的に借入残高がなくなるのが一般的です。リバースモーゲージは通常の住宅ローンと逆で、基本的には金利のみ毎月支払いし、最後に住宅売却によりローンを返済することから、通常のローンとは反対という意味で、「リバース=逆」という名称がつけられています。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージも住宅ローンの一種ですが、住宅を売却することで、最後にまとめて返済する仕組みです。リバースモーゲージも一般的には「リバースモーゲージ型住宅ローン」として、一般的な住宅ローンと同じく、多くの金融機関が取り扱っていますので、どちらのリバースモーゲージを利用するかによって、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。これは住宅ローンが金融機関によって金利や支払い条件などが異なるのと同じです。たとえば、金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは、「住宅金融支援機構と提携して貸付をおこなうもの」「金融機関独自でおこなうもの」などがあります。金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは借入人が生存中に毎月利息分のみ支払い、元金は借入人の死亡後に相続人が自宅を売却することなどにより一括で返済します。利息分のみの支払いで済みますので、月々の負担は一般的には低いと言えそうです。また、社会福祉協議会が提供する、主に低所得者を対象としたリバースモーゲージもあります。基本的には豊かな生活を送る目的がある、民間の提供するリバースモーゲージと違い、こちらは最低限の生活を保障するための制度です。

リバースモーゲージの種類

大きく分けて、「不動産担保型生活資金」と「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」の2つがあります。この場合の条件とは、借入人の死亡などの理由で契約が終了したときに、相続人が借入元金および利息の返済をすることが必要です。つまり、自宅の売却は手段であって義務ではない。ということです。仮に自宅を売却しない場合は、相続人が残りのローンを清算する、という方法を取ることも可能です。どちらの場合も毎月の支払額を抑えることができるため、老後の生活での限られた資金を有効に活用することが期待できます。

住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換え

老後の生活は、年金収入で日々の生活費をやりくりする方が多いでしょう。また、その年金に関しても、退職後すぐに支払われるケースはまれであり、かつ今後の世代に関しては、満額の支給の保証もありません。そんな中、定年退職をして、定期収入が無くなった中、住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンの返済が困難になる、もしくは大きな負担となる不安はついて回ります。リバースモーゲージでは、通常の住宅ローンの際の「元金+利息」の返済から、多くの場合で「利息のみ」の返済に変わるため、月々の返済金額を減額させることも期待できます。金融機関にもよりますが、融資額は1億円程度を上限としていることが多いので、基本的にはあらゆる物件へ活用を検討できるでしょう。なお、自宅を資産として残したい場合は、借入期間中に元金を返済したり、相続人が残金を精算したりということもできます。また、そもそものお話にはなってしまいますが、住宅ローンにおいては、返済期間をギリギリに先延ばしせず、できるだけ繰り上げ返済を行って、利息を節約するとともに、収入がある家に余裕を持って返済することが老後に余裕をもって生活するために非常に大切です。利息で数百万円変わるケースも少なくありませんし、何より気持ちに余裕ができます。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

大きな違いは、借入と返済のタイミングです。住宅ローンはまず最初に必要な金額を借りて、毎月返済していきますが、リバースモーゲージは反対で、毎月一定額を借り入れ、最後に返済するという流れになります。つまり、定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借換えすることで、日々の返済金額を減額させることが可能であると言えます。基本的にはリバースモーゲージへ変更した場合は、月々の支払いは金利のみとなるケースが多いです。ただ、繰り返しになりますが、あくまでも理想は住宅ローンの際に、ギリギリまで返済を先延ばしせずに、30年以内を目安に早め早めに繰り上げ返済を行い、無駄な金利を払わず、老後の余裕へつなげることが大切です。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットについて見ていきましょう。

・毎月の支払は利息のみ

自宅を抵当に入れることで、リバースモーゲージ契約者がなくなった際に返済に充当するため、毎月の元本返済は行わずに、利息のみを支払うため、毎月の支出を減額させることができます。多くの場合は数千円でしょう。

・自宅を手放さずに老後資金の借入れ可能

あくまでも担保は住宅や土地なため、自宅を手放すことなく老後資金の借入れができます。返済時まで住宅を手放すことなく住み続けることができます。また、契約者が死亡した場合でも住宅を残したい場合は、ご家族がリバースモーゲージの契約を引き継いだり、相続人が残債の精算を行うといったことも可能です。

・借入れの資金使途が自由

借入れの資金使途が自由としている金融機関も多く、自宅のリフォームや住宅ローンの完済、老人ホームの入居資金など、柔軟に老後資金が活用できる点もメリットと言えます。自宅が担保となっているため、金融機関側はいざという時の貸し倒れのリスクが低く、この様な柔軟な使い道が可能となっています。

リバースモーゲージのデメリット

では、デメリットは何でしょうか。
一見、便利に思えるリバースモーゲージですが、実は3つのリスクがあります。ご説明いたします。

・長寿リスク

平均寿命が延びている現代において、個人が何歳まで生きられるかは予測できません。そのため、幸か不幸か融資極度額まで資金を使ってしまう恐れがあります。

・不動産価値の下落

不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的ですが、中でも最も重要視されるのが「土地」です。建物自体の価値は残念ながら年々低下していってしまうため、この土地の価値が下落してしまうと、あまり多いケースではありませんが、融資極度額の見直しがされる恐れがあります。既に融資極度額以上の資金を使用していた場合、差額を返済する必要性が出てくる場合もあります。もともと金銭的な負担を少なくすることが目的の場合が多いリバースモーゲージにとって、こちらは大きなデメリットと言えるでしょう。

・金利上昇リスク

一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多いため、時勢に応じて金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の金利支払額が大きな負担となる恐れがあります。特に現在は超低金利時代と呼ばれているため、今後はさらなる低金利は期待しづらく、高金利となる可能性も否めません。

番外編。リバースモーゲージ型の住宅ローンとは?

リバースモーゲージ型と名乗る通り、支払いは利息のみです。その代わりに、相続人を立てて、最後に借り入れ人が亡くなった時に相続人が残債を一括清算するローンです。あくまで住宅ローンのため、住宅以外の使途に利用することは原則できません。

ただ、リバースモーゲージでは、返済がリコース型といって、万一契約者が亡くなって、自宅を売却しても残債が残る場合は相続人に債務が移行してしまうのですが、リバースモーゲージ型住宅ローンは。ノンリコース型といって、債務超過となった場合でも、保険により残債が支払われるため、相続人には債務が残らないというメリットもあります。住宅用途のみのローンですが、その点だけでも利用価値はありそうです。

【リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴】

①年齢要件:申込み日現在で、満60歳以上
②資金使途:住宅の建設・購入、住宅リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換え(つまり住宅用途のみ)
③融資限度額:最大5,000万円まで(使途、担保評価等によって異なる)
④返済:毎月返済は利息のみ。契約終了時に元本一括返済。ノンリコース型有り。(いわゆるリバースモーゲージの仕組そのまま)
⑤金利:変動金利(場合によっては金利上昇のリスクあり)

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