住宅ローンが組めない・不安 融資五原則

住宅ローンの極意?融資五原則の理解で突破率を上げましょう。

住宅ローンが通らず、あきらめることをお考えの方も多いと思います。
今回はそんな方にあきらめることの是非と、最終手段をお伝えします。

住宅ローンを一旦諦めた方が良いケース

・ローン返済の長期遅滞などでブラックリストに入ってしまって返済する気もない

・反社会的勢力に加勢している

→対策ができないケースは本当に稀。ということです。仮にブラックリストだったとしても、未来永劫住宅ローンが組めないことは当然ありませんし、不動産会社の中には借金返済も含め、相談ができる会社もあります。

住宅ローンが通らなかった場合の対策

資金計画を冷静に練り直しましょう。
簡単に言えば、現在の借金を減らし、無理のない返済計画を立てる。ということです。収入を突然増やすのは難しいので、支出を抑える(購入物件の予算を調整する)か、一時的にでも親族などからお金を集めるのが手っ取り早いです。特に頭金の額が増額できれば、金融機関の心象もよくなりますし、何より月々の返済負担が減り、生活が楽になります。

・親族からの援助を検討する

頼まずして無理だと思っていたもののお願いしてみたら可能だった。というケースは少なくありません。諦める前にまずは相談してみましょう。具体的な用途としては、頭金に充当したり、住宅ローン以外のローンの返済に使用したりします。

また、親族からめでたく援助が受けられる際は一定額を超えてしまうと贈与税の対象となります。住宅購入に活用する場合は、税金が免除となるケースもありますので、必ず税理士やファイナンシャルプランナーなどへ相談し、無駄なく使える様にしましょう。

税金は非常に大切ですが、過剰に払う必要はありません。

・収入に対する返済負担率がオーバー気味の対策

住宅ローンにおいて非常に大切なことの一つに、返済負担率というものがあります。簡単に言えば収入に対して毎月どれだけ返済の義務があるか、というものです。具体的には、住宅ローンも含めて30-35%が返済となっていれば問題ないのですが、あくまでもこれはすべての返済義務を合算したものです。つまり、その他にもクレジットカードの分割払いやオートローンなどがあればその分は差っ引かれてしまう。ということです。それゆえに住宅ローンの契約前には、その他ローンなどの負債は繰り上げ返済しておきましょう。という話になります。借金が住宅ローン以外にあると、住宅ローンを仮に問題なく借りられたとしても、その借入額が減少してしまうなど、せっかくの住宅ローンを活かすことが難しくなります。また、住宅ローンは世の中の借金の中でも特に低金利な借金のため、金利のことを考えても、多少無理をしてでも借金を住宅ローン一本へ絞ることは非常に有効です。

・金融機関や不動産会社での対応にもコツがある

金融機関などは書類上で見られる、年収や職業などの他にも、その人自身が信用できるかどうか。ということも見ています。そのため、電話や口頭でコミュニケーションを取る際は、はきはきと接したり、服装などにも気を付けましょう。だらしない印象を持たれるとよくないのはその他のことも同じかと思います。相手も人間です。落ち度はできるだけ少なくしましょう。また、こちらに関しては対面で住宅ローン審査を進めていく大手の金融機関などの住宅ローンに対してのアドバイスとなります。ネット銀行などは、余計なコストを避ける意味でも基本的には、オンラインでデータのみの審査となりますので、良くも悪くも対面での印象に結果が左右されることはありません。ただ、その場合でも不動産会社の担当者にはなにかと協力してもらうことが多くなります。特に人生においてそう多くはない、不動産取引においては、専門に行う不動産会社のアドバイスや協力は必要不可欠となります。不動産会社から直接住宅ローンを借りたりする訳ではありませんが、不動産会社の対応も丁寧に行い、強い味方を有効に活用できる様にしましょう。

融資五原則を理解しましょう。

金融機関は大きな原則に従って融資の可否を判断しています。住宅ローンの審査項目について細かく明かしている金融機関はありませんが、こちらの融資五原則を理解することで対策も練りやすくなるのでまずは理解しましょう。
銀行が融資を行うかどうかを判断する上で考慮するべき基本原則として、公共性、安全性、収益性、流動性、成長性、の5つが上げられます。それぞれについてご説明いたします。

公共性の原則

融資は、金融機関の預金者からの預金で融資を行っていることから、公共性を考えなければなりません。健全な社会の発展に役立つもので、世間から非難を浴びるような融資をしてはなりません。
わかりやすく言うと、反社会的勢力への融資など、一般的に見て、良い方向でないお金の使い方は制限されている、ということです。

安全性の原則

融資した資金は確実に回収できるものでなければなりません。金融機関は融資先としては返済能力と返済意思のある者を選ぶ必要があります。そして担保や保証といった保全をしっかりすることで、万が一のときの融資金の回収に問題が無いようにすることも大切です。また、特定の企業、業種に融資先が偏らないようにすることも、貸出金の安全性を高めることになります。
→ブラックリストへの融資も、貸し倒れのリスクがあり、これまた預金者を借るんじることにつながるため、貸し出しが難しいのです。また、融資の安全性には預金の使い道を住宅ローンに限らず、起業資金やマイカーローンなど用途を限定せずに貸し出すことも含まれます。

収益性の原則

金融機関も利益を追求しなければなりません。そのためには、貸出利率を高くするか、貸出量を増やす必要があります。
金利は企業の信用力、担保・保証などに応じて適正な危険負担を割り出し、貸出金利に反映させることが収益性のためにも必要となります。
→金融機関も営利目的で住宅ローンの融資などを行います。つまり、人々の利用しやすい金利にすることは前提ですが、その金利も他社と比べて競争性があったり、金融機関にとってもメリットのあるものでないとなりません。こちらを理解しておくと金利の必要性や妥当性がわかりやすいです。

流動性の原則

融資の期間は、預金の期間に見合った期間に設定するべきであると言うものです。融資はお客さんから申し出があればすぐに返す必要がある普通預金や、1年から2年ぐらいの定期預金が大部分を占めています。預金とのバランスを考えると、融資期間は長期よりも短期のほうがいいということになります。
→こちらが理解できていると、住宅ローンの様な長期融資は、金融機関も慎重になる理由がわかると思います。長期融資かつ低金利というのは金融機関にとってはリスクであるため、必然的に審査期間が長くなったり、審査が厳しくなります。こちら側もしっかり準備して臨みましょう。

成長性の原則

融資した資金が融資先の成長・発展に役立ち、さらに銀行自身の成長・発展にも役立つものでなければなりません。
→住宅ローンで成長、というと生活が豊かになる。とかこじつけ風になってしまうと思います。こちらは主に事業資金などに当てはまりますが、こういった原則もあると覚えておくとよいでしょう。

住宅ローンが通らない際の対策まとめ

結論から申し上げますと、住宅ローンが通らないからと言って、どうしようもないケースはかなり稀です。仮にブラックリストに入ってしまったとしても、一定期間が経過すればブラックリストからは削除されますし、返済する気がしっかりあれば、対策してくれる不動産会社もなくはありません。また、住宅ローンの審査内容などを金融機関は基本的に公開してはいませんので、対策ができない様に感じることもあるかも知れませんが、金融機関の立場や住宅ローンの原理原則を理解すれば、より住宅ローンに通りやすくすることは誰にでも可能です。とはいえ、時にお一人では心細く感じることもあると思います。不安が消えなかったり、専門家によるアドバイスが必要な時は不動産会社やファイナンシャルプランナーなどへ相談しましょう。無料相談会などでコストを抑える方法もありますし、何より経験豊富なプロはあなたに近いケースも必ず事例を知っています。行動することで不安を払拭していきましょう。

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