Uncategorized フラット35 住宅ローンの種類

住宅ローンが通らない。フラット35を検討しよう

住宅ローンを検討しているとフラット35というローンについての話も聞くことがあると思います。

住宅金融支援機構という、政府が提供している住宅ローンで、提携している金融機関が扱っています。通常の住宅ローンと違い、審査が比較的柔軟であったり、検討しやすい部分もありますので、今回はこちらをご説明します。

フラット35を利用する場合の注意点

返済負担率は年収によって異なるのが、注意点の一つです。
フラット35は、年収400万円未満の方は返済負担率が30%以下、400万円以上あれば35%以下としています。

返済負担率が高すぎる(40%以上など)と住宅ローンに通りづらくなるだけでなく、支払いが厳しくなってしまうケースが多く発生します。基本的には、15〰20%に抑えるのが理想と言えるでしょう。

また、頭金は多めに用意した方が金利の低下や支払い年数の短縮などによってトータルの支払額を抑えられます。理想は物件購入金額の3割程度ですが、それ以下でも問題はありません。ただ、頭金の額が少なかったり、全く用意できなかったりすると、金利が高くなってしまったり、場合によっては住宅ローンに通らないこともあります。最低でも10%程度は用意できると良いでしょう。
また、フラット35は、融資率(建物の購入価格に対する住宅ローン借入額の割合)が9割を超えると、約0.3%程度金利が高くなります。
たとえば、3,000万円の家を購入する際、「融資率」が9割未満の場合に、金利が1.3%とした場合に、ローン借入額が9割の場合は、金利が1.6%となり、総支払額では100万円前後も支払い額が変わってしまいます。

フラット35も信用情報が審査基準になる

フラット35は、住宅支援機構という独立行政法人と金融機関が連携して提供している住宅ローン商品です。
政府系の住宅ローンのため、これまでの借金やその支払履歴などの個人信用情報はチェックされないと思われるかも知れませんが、そんなことはありません。フラット35も当然借金のため、審査基準に個人信用情報も含まれます。

住宅ローン以外のクレジットカードや携帯電話の月賦払いに滞納履歴があればもちろん審査にはマイナスですし、借金などがある場合は、金額に応じて住宅ローンの借入額がマイナスされ、借入先やその金額によっては審査に通らない場合もあります。特に消費者金融系など、高金利なローンの利用があったりすると、その様な高金利なローンを利用してまでお金が必要だったと見なされ、今後の支払いが難しいという見方をされる場合もあります。フラット35は、勤続年数を問わなかったり、自営業者にも可能性があったりと、その他の住宅ローンよりも柔軟な審査をしてくれることは事実ですが、甘く見過ぎると通らないことも当然あるので注意が必要です。

その他自営業者の住宅ローン注意点など

・収入に対する返済比率の考え方

400万円未満は30%、400万円以上は35%が基本です。ただ、あくまでもこちらは限度であり、上限まで借りてしまうと返済が難しくなってしまったり、その他の支出を必要以上に抑えなければならない可能性もあります。フラット35に限らず、住宅ローンは借りられる額ではなく、返せる額を借りる様にしましょう。

・返済に不安がある場合は繰り上げ返済を活用

自営業者の皆様は会社員と比較し、収入の安定しないケースが多いと思います。ただ、同時に収入が高いタイミングもあると思います。そういった場合に「繰り上げ返済」を行うことで、収入が低い際の補填を行うことができます。特に早期での繰り上げ返済は金利圧縮効果が高く、最終的な支払額が数百万円単位で変わることもあります。収入にばらつきがあって不安。という方もそのばらつきを逆手に取って、繰り上げ返済を活用することで安心を手にしましょう。ただ、繰り上げ返済には手数料がかかる場合がありますので、もし繰り上げ返済を積極的に利用する場合は、その手数料がかからない金融機関やかかるとしても金額の安い住宅ローンを選びましょう。

フラット35の特徴

ここからは具体的にフラット35の特徴を見ていきます。特に活用するケースの多い自営業者の方を例に挙げて説明していきます。

審査時に使用する所得は直近1期分のみ

フラット35以外の住宅ローンの審査では、原則として3期分の確定申告書の所得を平均して所得と見なしていました。それが、フラット35での審査は直近1期分のみで審査されますので、収入に増減の比較的発生しやすい自営業者の方にも有利に働きます。具体的には直近の所得が高かった年度に申し込みをすることで審査に通りやすくなります。また、計画から実行までに少し時間はかかりますが、経費計上を抑えることで、翌年の確定申告を増加し、住宅ローンを通しやすくするという方法を取ることができます。

今なら審査金利が低い

住宅ローンの審査では金融機関や住宅ローンの種類によって金利が異なります。フラット35の場合は固定金利となり、金利が契約時から返済終了まで固定されるため、金利が低く、さらなる金利下落の可能性が低い現代においては非常に有利です。通常の住宅ローンでは、金利は「変動金利」か「固定金利」から選ぶことができるのですが、変動金利はその名の通り、金利が一定期間で見直されるため、超低金利時代の現代においては、金利上昇のリスクをはらんでおり、あまりおすすめできません。

事業用融資は借入として見ない

一般の金融機関では事業資金なども含め、住宅ローン以外に借入がある場合、当然ですがそちらも借金として含んだ上で、返済負担率の計算が行われます。ところが、フラット35では事業用の融資は計算に含みませんので、事業用の借り入れのある自営業者の方でも、必要な額を借り入れられる可能性が高まります。事業資金の融資を含め、返済負担率を30%程度に収めるとなると、借り入れはかなり少額となる可能性も低くはありません。フラット35の大きな利点と言えるでしょう。ちなみに返済負担率に含まないのは、あくまでも事業用の融資であって、投資用の借り入れなどは含みますので、注意が必要です。

フラット35の事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類を記載します。あらかじめ準備しておくことでスムーズに審査が行われます。基本的には同じですが、金融機関によって多少提出書類が違うため、一般的な準備書類を記載します。また、下記以外にも事前審査の申込書など申込者本人が記入しなければならない書類もあります。難しいものはありませんので、確実に進めましょう。書き間違いなどでも審査が遅れたり、不利益を被ることもあります。

【全員に必要】

確定申告書直近2期分
本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)

【該当する方のみ】

今回の住宅取得以外に借入がある方はその明細

フラット35での審査時に注意したい3つのポイント

フラット35を利用すれば特に自営業者の方など、収入が安定しづらい方や通常の住宅ローンで審査が通りづらい方でも審査通過の確率を高められます。ただ、審査は当然あり、その項目に関してもその他の住宅ローンと共通なものも多くあります。こちらでは忘れてはいけない注意事項をご説明いたします。

借入金額

住宅ローンの審査項目の中に「借入金額が返済負担率に入っているかどうか」という項目があります。返済負担率とは「自分の年収に対して年間でどれだけ住宅ローンの支払い(返済)をするかをパーセンテージで表したもの」です。例えば年収400万円の方が、年間100万円返済する住宅ローンを借り入れたとすると、その返済負担率は100/400で、25%となります。この程度であれば問題ありませんが、この返済負担率が35%を超えてくると要注意です。金融機関も貸し倒れにするわけにはいきませんので、住宅ローンの審査を厳しくせざるを得ません。そうすると、ただでさえ条件が不利になりやすい、収入の不安定な自営業者や健康状態に不安がある方などが住宅ローンに通らないケースが出てくるのです。また、繰り返しになりますが、住宅ローンは、あくまでも返済できる額を借りることがポイントです。正直なところ、返済負担率が25%でも今後、教育費などが追加になってくると生活を圧迫しかねません。安心して借りられる金額は20%程度でしょう。

基本的には9割未満融資にする

フラット35では住宅購入費を全額借入できる金融機関もありますが、基本的には9割以内に抑えましょう。金利が不利になるだけではなく、審査にも通りづらくなります。欲を言えば、購入額の3割程度は頭金と用意できると理想です。とはいえ、難しいケースもあると思うので、最低でも1割は用意する様にしましょう。特に住宅購入には、戸建てかマンションかで異なりますが、登記費用や不動産会社への仲介手数料など諸費用がかかってくることが普通です。こういった諸費用は基本的には住宅ローンではまかなえず、別途現金で用意する必要があります。注意が必要です。

修正申告を活用し、借り入れを引き上げることも可能

ご自分で確定申告をする自営業者の方など限定のテクニックですが、修正申告という方法もあります。ご存知の通り、既に申告した内容を修正するというものです。これにより所得を上げ借入金額を引き上げることも可能です。しかし、当然ですが収入を増やす訳なので、税金等も上がってしまいます。また、あまりにも実態とかけ離れた数値とすることもおすすめできません。あくまで奥の手としてこんな方法もある、という程度に覚えておくのが良いでしょう。修正申告をしたからといって、住宅ローンが通る保証はもちろんありませんし、万一通らない場合に下方修正なども不可能です。

フラット35について結論

住宅金融支援機構が金融機関と提携している「フラット35」ですが、収入の審査が直近の確定申告1期分で問題なかったり、団体信用生命保険への加入義務がなく、健康状態が多少不安な方にも可能性がある住宅ローンです。

その理由としては、通常の住宅ローンが「人物面」といって住宅ローンを申し込む方の収入や職業、年齢などをメインに審査を行うのに対して、フラット35では「物件面」、つまり、不動産の担保評価の審査がメインとなるため、上記の様に柔軟な審査が可能となっています。

また、自営業者の方などは、事業用の借り入れがある場合も少なくありませんが、こちらがフラット35では返済負担率の計算から除外されるのも特徴です。

ただし、お伝えした様に物件の評価をメインで行う関係上、フラット35で融資を受けるには、耐震性などの技術基準に適合した住宅であることが条件になります。築年数が経過した物件などでは利用できない場合も多く、注意が必要です。

-Uncategorized, フラット35, 住宅ローンの種類
-, , , ,

© 2021 借金やブラック、頭金なしなど、住宅ローンのお悩みは住宅ローン相談所 Powered by AFFINGER5