Uncategorized 住宅ローンと立地

市街化調整区域とは?購入の際にはどんな注意点がある?

市街化区域調整区域というものを聞いたことがありますか?
都市計画法によって定められた区画の一つであり、環境の保全を目的として、市街化を抑制すべき区域を指します。


市街化調整区域には原則として住宅や商業施設などの建物を建てることはできません。

・市街化区域とは

すでに市街地を形成していたり、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域のことです。
用途地域と道路、公園、下水道などの都市施設を 都市計画で定めた上で、ほとんどの地域で住宅を建てることができます。

・開発許可と建築許可

市街化調整区域においても、許可さえ下りれば住宅の建設やリフォームが可能です。
その許可には2パターンあり、開発許可と建築許可と言います。
この場合、開発とは、未開発の土地を住宅用の土地にすることで、建築とは家の立て直しやリフォームのことです。
それぞれ実行する場合には、自治体の許可が必要です。
市街化調整区域においての審査は個別に行われます。

・市街化調整区域のデメリット

ー改装や建て替えに手間がかかる改装や建て替えに際しては、原則としては、開発許可(基本的に知事、指定都市等では市長の許可)が必要です。
住居の建築を前提としていない地域のためです。また、ガスや水道などのインフラの整備に関しても、基本的に住居の建築を前提としていないため、ご自分で対応しないとならなかったり、また、万一工事が必要な場合ご自分で手配しなかったりならなかったり、自己負担となります。つまり、生活を送る上で不便に感じることも少なくありません。事前にインフラに関しての条件はよく確認が必要です。
ー売却しづらい(買い手がつきづらい)
上記に挙げた様に、市街化調整区域に関しては多くの制限が設けられており、なにかと使い勝手が悪くなってしまいます。開発許可を得て、住宅としての利用ができる様になってしたとしても、それはあくまでも住宅としてのみ利用でき、
万一買い手が農地や事業用地などで検討している場合は、利用するのに一手間必要となり、購入する側にとっては高いハードルとなります。

・市街化調整区域のメリット

多くのデメリットを挙げてしまいましたが、反対に市街化調整区域のメリットもあります。
ー土地の価格が安い
デメリットで挙げた様に多くの制限がつき、必然的にニーズも少なくなる市街化調整区域においては、基本的に市街化区域と比較すると、7割から8割程度の金額で購入ができます。こちらは予算の面で大きなメリットとなるでしょう。
ー維持管理コストが低い
市街化調整区域においては、「都市計画税」の支払いがなかったり、その価格の低さから土地の価値をベースに算出する固定資産税も相対的に低くなります。毎年かかってくるコストのため、長い年月では大きな差となります。
ー周囲に商業施設などができず、落ち着いて暮らせる
良くも悪くも市街調整区域においては、その用途が限定されており、住宅を始めとして、商業施設も原則としては建設ができません。よって、見方を変えれば、落ち着いた住環境が手に入るとも捉えられます。

・市街地調整区域では許可さえ取ればどこでも住宅が建てられる?

答えはNOです。というより、許可が下りるエリアが限定されており、その範囲内でなければ許可は下りません。

・市街調整区域の物件に住宅ローンは使える?

基本的には難しいです。理由としては、住宅ローンは土地と建物を担保にする有担保ローンですが、市街化調整区域においては、担保であるその土地に価値をつけづらくなってしまうので、契約ができないケースが多いです。
住宅ローン審査の対象外としている金融機関がほとんどです。
ただ、一部例外があり、市街化調整区域においても、誰でも再建築が可能な許可がその土地に対して下りていれば住宅ローンの対象となる場合もあります。この場合は、土地へ価値が多少つけられるためです。

・市街化調整区域についての結論

住宅地としての利用を考えていない区域で、住宅の建築やリフォームには逐一自治体の許可が必要で、手間がかかります。よって住宅地としての価値は低く、住宅ローンも組みづらい事が多いです。メリットも多少あるものの、基本的には売却の難易度や住みやすさからも避けたほうが無難でしょう。

-Uncategorized, 住宅ローンと立地
-, , , ,

© 2021 借金やブラック、頭金なしなど、住宅ローンのお悩みは住宅ローン相談所 Powered by AFFINGER5