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住宅ローンの変動金利は一気に上がる?注意点とメリット・デメリット

住宅ローンの変動金利、低金利の際にはそのメリットを享受しやすいですが、金利上昇の際には返済の負担が重くなってしまうリスクもはらんでいます。
今回はそんな変動金利について、固定金利とのメリットデメリットの比較や注意点についてご説明いたします。

・変動金利の住宅ローンの特徴

変動金利とは金利情勢の変化などに応じて支払い金利が変化するのが変動金利です。読んで字の如く、金利変動のリスクがあるため、固定金利と比較すると低金利な場合が多いです。
具体的な変動金利の金利は現在超低金利なこともあり、1%下回っている場合がほとんどです。
実際に適用される変動金利の決まり方ですが、日銀の政策金利に連動する「店頭金利」から、各金融機関が独自に定める「金利優遇幅」を差し引いた、「表面金利」と呼ばれるものが適用されます。
住宅ローンが超低金利となっている背景には、各金融機関間の金利引下げ競争によって、「金利優遇幅」が広がっていることが大きな原因です。

・変動金利でも大幅な金利上昇のリスクは少なくできる

変動金利の返済方法には、毎月の返済額が変わらない、「元利均等返済」と、毎月の元金を均等額とする「元金均等返済」の2種類があります。こちらは住宅ローン契約時にどちらの返済パターンにするか選ぶことになりますが、
一般的なのは、毎月の支払い額を同じにでき、安定して返済のし易い、「元利均等返済」です。こちらの元利均等返済のメリットは、なんといっても前回金利の125%を上限とする決まりがあるため、大幅に金利が上昇するリスクを抑えられることにあります。
変動金利の名の通り、半年ごとに金利が見直され、5年毎に返済額が見直されます。これにより、返済額見直しのタイミングで金利が万一上昇している場合は、見直し後に毎月の支払額が増加することもあります。
一方で、元金均等返済を選択した場合は、5年毎の返済額の見直しだったり、金利上昇の幅を125%以内とするルールなどがないため、金利上昇によって返済額も際限なく増加するリスクがあるため、一般的にハイリスクとされています。

・変動金利が固定金利よりも人気

超低金利の時代である昨今は、固定金利でリスクをヘッジしながら高金利で返済を続けるよりも、多少のリスクを取って変動金利とすることで、低金利のメリットを活かし、返済額を抑える動きが増えています。また、固定金利では、一見リスクが低く感じられますが、
期間限定の固定金利の場合は、結局変動金利となり、金利上昇のリスクも十分にあるため、注意が必要です。

・固定金利のメリット

金利上昇のリスクを抑えて安定した返済が可能(計画が立てやすい)
固定金利は市場金利に影響されずに契約時に決定した金利が完済時まで続きます。リスクを積極的に取っていく変動金利に比べると、保険的な意味合いもある固定金利は金利が高くなってしまいますが、住宅ローン契約のタイミングで月々支払い額が決定されるため、返済計画が立てやすいです。また、リスクを一定に抑えつつ、低金利のメリットも活かしたい、という場合は、「金利ミックス」という方法もあります。こちらは変動金利と固定金利を組み合わせたもので、それぞれのメリットをリスク低く享受できます。

・固定金利のデメリット

固定金利の中でも特に「固定期間選択型」を選んだ場合なのですが、こちらは5年、10年など一定の期間を固定金利とするもので、その後は自動的に変動金利へ移行します。一定期間のみ支払いを固定して計画的に返済したい方や、変動金利と合わせて利用することで、リスクを抑えつつ、低金利のメリットも一定受けられるというものですが、注意点としては、変動金利へ移行する際に、最初に変動金利を選んだ場合と違って、金利の上昇幅が125%ではなく無制限なので、万一金利相場が大幅に上昇していた場合は、支払額に大きなインパクトを与える恐れがあります。万一そういった状況になった際に残債を一括返済する余力を持っておくなどの対策はしておいた方が良いでしょう。また、繰り返しになりますが、固定金利は変動金利に比べて高金利となります。

・変動金利と固定金利の変更について

変動金利と固定金利、それぞれのメリット・デメリットについてお伝えしてきましたが、一概にどちらが良いというのはご判断が難しいところもあると思います。そこで金利のタイプを途中で変更したいケースも出てくると思います。
結論からお伝えすると、固定金利から変動金利への変更は難しく、変動金利から固定金利への変更は可能です。一般的に固定金利が高金利、変動金利が低金利なことを考えると、金融機関の立場的にこの様になるのは一定の収益性を保つために仕方ないと言えますが、注意が必要でしょう。

・変動金利のリスクについてまとめ

変動金利は「元利均等返済」にしておけば、大幅な金利上昇は避けられる。低金利な現代においては、変動金利が一般的で、計画的な返済を目的として、固定金利を選ぶ場合でも「金利ミックス」を利用すると結果として支払いを抑えられるケースが多い。

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