住宅ローンが組めない・不安 住宅ローンと年収

住宅ローンと年収の関係。やはり年収が低いとローンは厳しい??

年収と勤続年数は金融機関の重要審査項目です。と同時になかなか対策ができる部分ではないため、住宅ローンを考える際にこちらの項目を案じている方も少なくないと思います。そんな気になる年収などについて、実態について解説いたします。

・9割以上の銀行が重視している

雇用形態なども重要視されますが、やはりなんといっても年収と勤続年数が重要視される傾向にあります。継続的な返済が求められる住宅ローンですので、収入の安定性に直結するこちらの項目に重きを置かれるのは当然と言えるでしょう。

・金融機関の種類(ネット銀行か老舗かなど)によって審査(項目や重点項目)が異なる

住宅ローン審査において、年収が重要なのは言うまでもない事実ですが、その基準などは審査を行う金融機関によって異なります。よって、ご自分に合った住宅ローンの選定が、審査の通過確率や満足のいく住宅ローンを借りるポイントとなります。

・auじぶん銀行、PayPay銀行などのネット銀行は、勤続年数を問わず、年収も最低額が200万円からと比較的ハードルが低い

特にイオン銀行は年収が100万円以下と比較的低くなっており、ハードルが低めと言えるでしょう。ちなみに「年収」とは基本的には、前年度年収となるため注意が必要です。年収が気になっている方へは朗報と言えるでしょう。ただ、当然その他の勤続年数や勤務会社の財務状況などによって結果は変わります。

・大手銀行に関しては、勤続年数は重視しており、転職直後や新卒で就職直後などは通りにくい

みずほ銀行、三井住友銀行などの大手に関しては厳格な基準を設けている場合が多く、そのハードルは低くありません。ただ、一方で基本的に対面もしつつ、住宅ローンの審査を進めていきますので、仮に勤続年数が短かったりしても、キャリアアップの場合など、金融機関を納得させるだけの材料があれば、審査を有利に進められる可能性もあります。基本的には大手は属性が良い方向けの金融期間と言えるでしょう。

収入の安定しづらい個人事業主やフリーランスはより厳しく見られます。

上記は収入の不安定さから審査が厳しく設定されていることが多いです。また、先述した審査が比較的柔軟なPayPay銀行などにおいても、フリーランスや個人事業主は対象外としています。一方で、住宅金融支援機構のフラット35などは、勤続年数の制限がなかったり、フリーランスや自営業でも1期分の確定申告を収入の算出資料としたり、比較的利用しやすい住宅ローンです。

「前年度年収」や「勤続年数」はあくまで目安で絶対ではない

これまで厳しいことを書いてきましたが、前年度年収や勤続年数などは住宅ローン審査の重点項目であり、審査項目とならないことはまずありませんが、同時に重要であるがゆえに柔軟に審査をしてもらえる可能性が高い部分でもあります。
基本的には対面で審査を進めていく大手に限定されますが、転職直後でもキャリアチェンジではなく事実上のキャリアアップであったり、転職先の企業の財務の健全性などによっては公にしている基準を多少下回ったりしても、金利が少し上がるなどの交渉を経て、住宅ローン審査に通ることもあります。諦めずに挑戦しましょう。ただ、ネット銀行は基本的に無駄を省いて金利を下げていたりする関係から、非対面で審査が進む場合が多く、こちらに関しては譲歩を狙うことは難しいでしょう。ただその分、そもそもの基準が比較的緩めだったりしますので、ご自分にあった住宅ローンを探しましょう。

住宅ローン審査に通る年収の目安

具体的にいくら年収があれば住宅ローンに通るのか知りたい方も多いと思います。
住宅購入金額や返済期間、金利など変数の多く出てくる住宅ローンですので、条件によっての部分もあり、一概にいくらならOKということは難しいのですが、重要になってくる考え方があります。
それが、返済負担率というものです。これは住宅ローンの年間返済額が収入に占める割合で、こちらが30%未満であれば無理のないローン計画と言え、住宅ローン審査に通りやすくなります。
例を挙げますと、
・年収が500万円の場合、借入額が3000万円、住宅ローン金利が1.5%の場合
年間返済額が、110万円程度となるため、返済負担率は、22%程度となり、問題なく住宅ローン審査に通過できる範囲と言えます。

都内の1LDK中古マンションや都内へ通勤圏内の郊外の新築戸建てなどは大体3000~3500万円の範囲に収まるため、年収が500万円あって、貯金が購入物件の約1割あればローンは問題ないと言えるでしょう。

住宅ローン審査に通る頭金の額

年収への不安の有無に関わらず、ローンの重要項目となってくるのが頭金の額です。
仮に年収が一定の基準を満たしていたとしても、全く頭金がない場合は金融機関は計画的にお金を使用できないと判断し、ローンに対して厳しい見方をする場合があります。
そこで目安となる頭金の額が、物件の約1割です。上記の例でも挙げましたが、3000万円の物件に対しては300万円程度貯金があるとローンがスムーズに行く場合が多いです。
300万円は大金ですが、計画的に貯金をすれば5年から10年あれば難しいことではありません。
また、頭金が多い方が良いからといって、貯金をすべて使ってはいけません。
住宅購入の際にはエアコンや家具などの家財道具や取得に際する税金、引っ越しコストなどもかかるため、ある程度の余裕は必要です。住宅ローンは基本的に住宅本体のためのローンのため、一般的に諸費用と呼ばれる、不動産会社への仲介手数料や司法書士への登記費用などはまかなえません。諸費用ローンという、諸費用のためのローンもありますが、高金利だったりあまりおすすめできません。

ネット銀行以外でローン審査のハードルが低めなローン

住宅金融支援機構という組織が提供しているフラット35というローンは自営業者やフリーランスにも比較的柔軟に対応していたり、年収の下限値が設定されていないため、相対的なローンのハードルは低いと言えます。
勤続年収や就業形態は問わず、満年齢が70歳未満で、年収におけるすべての借り入れの返済負担率が、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下という基準さえ満たしている日本国民であれば基本的な審査項目をクリアできます。ただ、年収に応じた借り入れ額となり、仮に年収が100万円程度の場合は借り入れが多くても800万円程度となるケースが多いため、ある程度の年収は満たす必要があると言えます。

年収が低くてもローンを組みたい場合まとめ

・頭金を多く用意する

先述の通り、ローンは年収のみではなく、あくまでも返済負担率で考えます。よって頭金を多く用意できればローン成約の可能性は高くなります。また、頭金を多く貯められるということは、計画的にお金を利用できる人という見方を金融機関にされて、優遇されるケースも少なからずあります。

・物件の金額を下げる

不動産はご存知の通り、買い手と売り手があって初めて取引されます。よって早く売りたい場合などは売り主が金額を調整してくれる場合もあります。また、希望の条件に固執せず、不動産会社の提案などにも柔軟に応じることで当初は見えていなかった素敵でリーズナブルな物件に出会えることもあります。

・雇用形態を見直す

簡単にできる話ではありませんが、住宅ローンを貸し出す金融機関側からすると、正規雇用か否かというのはフリーランスなどの審査が厳しいことからわかる様に非常に大きな部分です。少しでも検討の余地があったり、打診を受けていたりする場合、住宅購入が良い契機になるかもしれません。ご検討ください。

・転職を先送りにしたり、勤続期間を長くする

お伝えしたとおり、金融機関は支払いの安定性を非常に大切にします。その観点から見ると、勤続期間が短かったり、転職直後というのは審査にマイナスになりやすいということは言えます。よって、転職をお考えだったり、勤続開始数年未満という場合には、ローンの審査を少し我慢してみるのも良い手です。我慢というと辛く聞こえますが、頭金が貯められたり、良い物件を見極める目を養えたり、プラスな面も多くあります。

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