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住宅ローンが通らない。リバースモーゲージとは?

この記事ではリバースモーゲージについて解説します。

リバースモーゲージとは?
まず、リバースモーゲージの仕組みを解説します。リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。なんといっても借入人が死亡したときのことを考えているローンですからね。リバースモーゲージは、直訳すると「リバース=逆」「モーゲージ=抵当・抵当権」という意味です。住宅ローンは、一括で受け取った融資額を月々返済していき、最終的に借入残高がなくなるのが一般的です。しかし、リバースモーゲージは毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を、住宅を売却することで、最後にまとめて返済する仕組みです。そうした仕組みから、通常のローンとは反対という意味で、「リバース=逆」という名称がつけられています。リバースモーゲージも住宅ローンと同じく、多くの金融機関が取り扱っていますので、どこのリバースモーゲージを利用するかによって、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。たとえば、金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは、「住宅金融支援機構と提携して貸付をおこなうもの」「金融機関独自でおこなうもの」などがあります。金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは借入人が生存中に毎月利息分のみ支払い、元金は借入人の死亡後に相続人が自宅を売却することなどにより一括で返済します。利息分のみの支払いで済みますので、月々の負担は低いと言えそうですね。一方、リバースモーゲージは社会福祉協議会も取り扱っています。大きく分けて、「不動産担保型生活資金」と「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」の2つがあります。この場合の条件とは、借入人の死亡などの理由で契約が終了したときに、相続人が借入元金および利息の返済をすることが必要です。つまり、自宅の売却は手段であって義務ではない。ということです。どちらの場合も毎月の支払額を抑えることができるため、老後の生活での限られた資金を有効に活用することが期待できます。老後の生活は、年金収入で日々の生活費をやりくりする方が多いでしょう。また、その年金に関しても、退職後すぐに支払われるケースはまれであり、かつ今後の世代に関しては、満額の支給の補償もありません。そんな中、定年退職をして、定期収入が無くなった中、住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンの返済が困難になる、もしくは大きな負担となる不安はついて回ります。そこで、考えられるのが、住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換えです。「元金+利息」の返済から、多くの場合で「利息のみ」の返済に変わるため、月々の返済金額を減額させることも期待できます。金融機関にもよりますが、融資額は1億円程度を上限としていることが多いので、あらゆる活用を検討できるでしょう。なお、自宅を資産として残したい場合は、借入期間中に元金を返済することもできます。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い
大きな違いは、借入と返済のタイミングです。住宅ローンはまず最初に必要な金額を借りて、毎月返済していきますが、リバースモーゲージは反対で、毎月一定額を借り入れ、最後に返済するという流れになります。つまり、定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借換えすることで、日々の返済金額を減額させることが可能であると言えます。

リバースモーゲージのメリット
メリットについて見ていきましょう。

・毎月の支払は利息のみ
毎月元本の返済は行わずに、利息のみを支払うため、毎月の支出を減額させることができます。多くの場合は数千円でしょう。

・自宅を手放さずに老後資金の借入れ可能
あくまでも担保は住宅や土地なため、自宅を手放すことなく老後資金の借入れができます。返済時まで住宅を手放すことなく住み続けることができますが、では契約者が死亡した場合に配偶者は住宅を手放さなければならないのでしょうか。実は、この契約を引き継ぐことが可能な金融機関も多数ありますので、配偶者のリスクも回避することができます。

・借入れの資金使途が自由
さらに、借入れの資金使途が自由としている金融機関も多く、自宅のリフォームや住宅ローンの完済、老人ホームの入居資金など、柔軟に老後資金が活用できる点もメリットと言えます。これは担保を入れていることで貸し倒れのリスクが低いことが要因でしょう。

リバースモーゲージのデメリット
では、デメリットは何でしょうか。
一見、便利に思えるリバースモーゲージですが、実は3つのリスクがあるのです。個人的には大きなリスクだと思います。

・長寿リスク
平均寿命が延びている現代において、個人が何歳まで生きられるかは予測できません。そのため、幸か不幸か融資極度額まで資金を使ってしまう恐れがあります。

・不動産価値の下落
不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的ですが、中でも最も重要視されるのが「土地」です。この土地の価値が下落してしまうと、あまり多いケースではありませんが、融資極度額の見直しがされる恐れがあります。既に融資極度額以上の資金を使用していた場合、差額を返済する必要性がでてきます。

・金利上昇リスク
一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多いため、時勢に応じて金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の金利支払額が大きな負担となる恐れがあります。

番外編。リバースモーゲージ型の住宅ローンとは?
リバースモーゲージ型と名乗る通り、支払いは利息のみ。その代わりに、相続人を立てて、最後に借り入れ人が亡くなった時に相続人が残債を一括清算するローン。あくまで住宅ローンのため、住宅以外の使途に利用することはできない。

リバースモーゲージ型住宅ローンの利用条件
【リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴】
①年齢要件:申込み日現在で、満60歳以上
②資金使途:住宅の建設・購入、住宅リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換え(つまり住宅用途のみ)
③融資限度額:最大5,000万円まで(使途、担保評価等によって異なる)
④返済:毎月返済は利息のみ。契約終了時に元本一括返済。ノンリコース型有り。(いわゆるリバースモーゲージの仕組そのまま)
⑤金利:変動金利(場合によっては金利上昇のリスクあり)

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