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住宅ローンが通らない。フラット35を検討しよう

フラット35を利用する場合の注意点
返済負担率は年収によって異なるのが、注意点の一つです。
フラット35は、年収400万円未満の方は返済負担率が30%以下、400万円以上あれば35%以下としています。

返済負担率が低いと借り入れできる融資額は少なくなりますので、希望の家を実現できない場合もあるでしょう。

また、頭金は多めに用意した方がトータルの支払額を抑えられます。
フラット35は、融資率(建物の購入価格に対する住宅ローン借入額の割合)が9割を超えると、金利が高くなります。
たとえば、3,000万円の家を購入する際、ローン借入額が2,700万円以下の場合と、2,700万円を越える場合とでは、金利が異なるので注意が必要です。

フラット35も信用情報が審査基準になる
フラット35は、住宅支援機構という独立行政法人と金融機関が連携して提供している住宅ローン商品です。
そのためか、個人の信用情報はチェックされないと思われている方もいるようですが、フラット35でも審査基準になっています。

住宅ローン以外の融資で滞納履歴があればマイナス査定になりますし、債務が多いため審査に落ちる方も少なからずいらっしゃいます。
金融機関の住宅ローン商品よりも基準が甘いとはいえ、甘く見過ぎると通らないので注意しましょう。

その他自営業者の住宅ローン注意点など
・収入に対する返済比率の考え方
400万円未満は30%、400万円以上は35%
・返済に不安がある場合は繰り上げ返済も可能
自営業者の皆様は会社員と比較し、収入の安定しないケースが多いかもしれません。ただ、収入が高いタイミングもあると思います。そういった場合に「繰り上げ返済」を行うことで、収入が低い際の補填を行うことができます。収入にばらつきがあって不安。という方も住宅ローンに通過さえしてしまえば、あとの対策はいくらでもあります。まずは挑戦してみましょう。

1章では自営業者の方が銀行で住宅ローンを利用した場合のポイントをあげてきました。少しマイナスな面を記載してきましたがここからが本題です。自営業者の方にオススメしたい「フラット35」をご紹介していきます。

フラット35とは
「フラット35」という言葉を耳にしたことがある方も多いかもしれません。

以下、フラット35からの抜粋です。

フラット35は、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品(*)です。主な商品概要は(お申込要件など)は機構が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関ですので、融資金利や融資手数料、お申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。
(*)商品名は取扱金融機関によって異なりますが、住宅金融支援機構では「フラット35」という総称でご紹介しています。

今回の記事で私が言いたいことにからめてわかりやすく一言で言うと、
「住宅ローン審査においてフラット35は一般の銀行とは違う」ということです。

フラット35の特徴
ここからは具体的にフラット35の特徴を見ていきます。特に自営業者の方に焦点をあてて記載していきます。

〈Point1〉審査時に使用する所得は直近1期分のみ
先ほど記載したように銀行での審査では3期分の確定申告書の所得を平均して所得とみなしていました。フラット35での審査は直近1期分のみで見ますので前年の所得が悪かったが今年の確定申告はよかったといった場合には有利に働きます。また、少し時間はかかりますが、経費計上を抑えて翌年の確定申告を上げるという方法も取ることができます。

〈Point2〉今なら審査金利が低い
過去に記述した「10分でできる住宅ローン借入可能額計算方法【年収別の早見表付き】」の記事で紹介しているように住宅ローンの審査では金融機関によって審査金利が異なります。フラット35の場合はその月の金利で審査してくれるので金利が低い今の時代には非常に有利です。

〈Point3〉事業用融資は借入として見ない
こちらも過去記事の「10分でできる住宅ローン借入可能額計算方法【年収別の早見表付き】」に記載しておりますが一般の銀行では他にお借入がある場合、返済負担率の計算の中に入れられてしまいます。フラット35では事業用の融資は計算に含まないので含んだ場合に比べると多く借入することが可能です。自営業者の方であれば事業用融資を組まれている方も多いと思いますが、この点でもフラット35であれば有利に審査してくれます。

事前審査に必要な書類
事前審査に必要な書類を記載します。あらかじめ準備しておくことでスムーズに審査が行われます。金融機関によって提出書類が違うため、一般的な準備書類を記載します。また、下記以外にも事前審査の申込書など申込者本人が記入しなければならない書類もあるのでこれは担当の営業マンに聞いて見ましょう。

【共通】

確定申告書直近2期分
本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)
【該当する方のみ】

今回の住宅取得以外に借入がある方はその明細

フラット35での審査時に注意したい3つのポイント
フラット35を利用すれば通常の銀行で住宅ローンを組む場合よりも有利になることを記載してきました。ただ、必ず通りますといったものではございません。注意したいポイントを記載していきます。

借入金額
住宅ローンの審査項目の中に「借入金額が返済負担率に入っているかどうか」という項目があります。返済負担率とは「自分の年収に対して年間でどれだけ住宅ローンの支払い(返済)をするかをパーセンテージで表したもの」です。例えば年収500万円の方で借入が2,500万円で審査金利1.09%で35年借入した場合だと返済負担率は約17%です。

この返済負担率が30%もしくは35%を超えてくると要注意です。

直近の所得で審査は行われますが数字上難しいケースもありますので住宅購入の際は借入金額には注意しましょう。詳しくは「10分でできる住宅ローン借入可能額計算方法【年収別の早見表付き】」にて記載していますので所得としてあげる金額の参考にしてみてください。

基本的には9割融資
フラット35では分譲価格丸ごとを借入できる金融機関もありますが、基本的には9割融資です。たとえば分譲価格2000万円の場合は1800万円です。自己資金によって借入金利が異なってくる場合もございますので、資金の打ち合わせは担当の営業マンとするのがよいでしょう。

裏ワザ 修正申告
革命には必ず血が流れます。自営業者の方には修正申告という技が使えます。すでに申告した内容を修正する、修正申告です。これにより所得を上げ借入できる金額を上げるという手法をとることも可能です。しかし、税金等も上がってしまいますので自己責任でお願いします。

自営業でもフラット35は審査が通りやすい?
住宅ローン審査の基準は、金融機関によって異なるので、自営業者でも審査に通りそうな金融機関・ローンを選ぶのもポイントです。

自営業者でも利用しやすいローンとしておすすめなのが、住宅金融支援機構の「フラット35」です。

確定申告書や決算書は、基本的に直近の1期分だけで大丈夫。つまり会社員と同じく、前年度の所得だけで審査されるので、開業してから3年未満でもローンを組むことができるのです。
審査金利も低めですし、事業用の借り入れが、返済負担率の計算からは除外されるのも特徴です。ビジネスローンを組んでいても、返済負担率の高さから審査を通らない、ということがありません。

ただし、フラット35で融資を受けるには、耐震性などの技術基準に適合した住宅であることが条件になるため、築年数が経過した中古物件では利用できないことも多々あります。

こうした場合は、民間の金融機関のローンを利用することになります。
事業のメインバンクにしている地方銀行、信用金庫があればそこに相談するのも方法ですが、審査基準を緩和してくれたりするわけではないのでご注意を。

その他、ある程度の頭金を用意する、共働き家庭なら収入合算をする(パートナーが会社員であれば特に有利)、といった手段も有効です。

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